تقرير رقابي يكشف ملاحظات بالملايين على «زهراء المعادي».. نزاعات أراضٍ وضعف تحصيل ومخاطر على الإيرادات
كشف تقرير الفحص المحدود للقوائم المالية الدورية لشركة زهراء المعادي للاستثمار والتعمير عن الفترة المالية المنتهية في 30 يونيو 2025، والصادر عن الجهاز المركزي للمحاسبات، عن مجموعة من الملاحظات الرقابية والمحاسبية المتعلقة بعدد من بنود القوائم المالية، تضمنت ملاحظات بشأن تصنيف بعض الحسابات، وتعثر تحصيل مستحقات العملاء، وتعطل استغلال أراضٍ ومشروعات، إلى جانب ملاحظات على أنظمة التكاليف والالتزامات المستقبلية.
وأكد التقرير أن الملاحظات تهدف إلى ضرورة تعزيز الالتزام بمعايير المحاسبة المصرية وتحسين نظم الرقابة والمتابعة، بما يضمن دقة عرض المركز المالي للشركة والحفاظ على حقوق المساهمين.
شيكات مستحقة بـ603 ملايين جنيه.. وملاحظات على التصنيف المحاسبي
وأشار التقرير إلى استمرار قيام الشركة بعرض حساب شيكات مستحقة على العملاء بقيمة بلغت نحو 603.089 مليون جنيه ضمن حساب مدينو بيع أقساط بدلًا من إدراجها ضمن أوراق القبض، وهو ما اعتبره الجهاز مخالفًا لمتطلبات معيار المحاسبة المصري رقم (1) الخاص بعرض القوائم المالية.
كما تضمنت الملاحظات إدراج حساب أوراق القبض نحو 660 ألف جنيه تمثل شيكات متقادمة تعود إلى أعوام سابقة دون اتخاذ إجراءات التجديد أو التسوية اللازمة.
تعطل استثمارات الأراضي بسبب النزاعات القضائية
وأوضح التقرير أن الشركة لم تتمكن من الاستفادة من الاستثمار في عدد من قطع الأراضي بالشطر الثامن، والبالغ قيمتها نحو 10.082 مليون جنيه والمدرجة ضمن مشروعات المشاركة منذ سبتمبر 2021، بسبب وجود نزاع قضائي مع شركة بريميم بشأن أعمال تطوير وتنفيذ عدد 5 عمارات بحد أدنى مضمون للإيراد يبلغ نحو 229.89 مليون جنيه.
كما أشار التقرير إلى عدم التزام المطور شركة برايت سيتي بسداد دفعة مستحقة بقيمة 28.320 مليون جنيه تمثل قيمة الدفعة المستحقة عن السنة الثانية من الحد الأدنى المضمون للإيراد وفقًا لملحق عقد المشاركة المؤرخ في 8 يوليو 2024، بسبب عدم استخراج تراخيص البناء.
ارتفاع متأخرات العملاء إلى 910 ملايين جنيه
وكشف التقرير عن ارتفاع متأخرات العملاء الخاصة بالأراضي والوحدات السكنية والإدارية ومجمع الحرفيين إلى نحو 910.068 مليون جنيه في 31 مارس 2026، بزيادة قدرها نحو 550.583 مليون جنيه مقارنة بالمتأخرات في 31 ديسمبر 2025.
وأشار الجهاز إلى أن هذا الارتفاع يعكس ضعف إجراءات التحصيل، موضحًا أن مخصص الخسائر الائتمانية المتوقعة بلغ نحو 15.8 مليون جنيه.
كما تضمنت الأرصدة المدينة مبلغًا قدره 5.015 مليون جنيه يمثل إيداعات بخزينة المحكمة عن أقساط أراضٍ ووحدات سكنية، مرحلة من عامي 2023 و2024، بشأنها دعاوى قضائية، ولم تتمكن الشركة من استردادها حتى تاريخ التقرير.
ملاحظات على نظام التكاليف والتزامات المرافق
ولفت التقرير إلى أن نظام التكاليف المطبق بالشركة لا يفي بالغرض المطلوب، حيث بلغت الالتزامات التقديرية الخاصة بالمرافق العامة بمدينة زهراء المعادي نحو 223.192 مليون جنيه وفق دراسة مؤرخة في 31 يناير 2023، بينما بلغت التكاليف الفعلية والمنفذة نحو 184.778 مليون جنيه، الأمر الذي يستوجب مراجعة أثر تلك الفروق على تكلفة المبيعات.
كما كشف التقرير عن وجود أراضٍ غير مستغلة بمساحة تبلغ نحو 1.030 مليون متر مربع بمنطقة زهراء المعادي، تبلغ تكلفتها نحو 39.903 مليون جنيه، بما يستدعي وضع خطط لاستغلالها وتعظيم العائد منها.
ملاحظات على أراضي الشيخ زايد ومشروع باتيو زهراء
وأشار الجهاز المركزي للمحاسبات إلى عدم الحصول على العقد الموثق الخاص بأرض الشيخ زايد بمدينة 6 أكتوبر، والبالغ مساحتها 76.25 فدان بقيمة 596.2 مليون جنيه، والمشتراة من هيئة المجتمعات العمرانية، رغم انتهاء سداد جميع الأقساط في مارس 2018.
كما رصد التقرير وجود وحدات غير مباعة بمشروع باتيو زهراء بمدينة الشيخ زايد، تشمل 6 فيلات منها وحدتان محل نزاع قضائي، بالإضافة إلى 110 محال تجارية ومكاتب إدارية بمول الشيخ زايد.
وأوضح التقرير أن عدم انتهاء المطور من أعمال تشطيب المول التجاري رغم انتهاء مدة التنفيذ منذ عام 2019 يؤثر على قدرة الشركة على تحقيق إيرادات إضافية وتعظيم الاستفادة من المشروع.
مخالفة في إثبات أقساط أرض هليوبوليس وبدلات مجلس الإدارة
وتضمن التقرير ملاحظة بشأن إدراج أقساط أرض هليوبوليس المستحقة لشركة مصر الجديدة خلال عام 2026 بقيمة نحو 15.293 مليون جنيه ضمن حساب أقساط أرض هليوبوليس الجديدة، بدلًا من إدراجها ضمن حساب أوراق الدفع، بالمخالفة لمعيار المحاسبة المصري رقم (1).
كما أشار الجهاز إلى صرف بدلات حضور أعضاء مجلس إدارة الشركة لممثلي المال العام بصفتهم الشخصية، بالمخالفة لأحكام القانون رقم 85 لسنة 1983.
وأكد تقرير الجهاز المركزي للمحاسبات، المحرر بتاريخ 9 يوليو 2026، ضرورة قيام إدارة شركة زهراء المعادي للاستثمار والتعمير باتخاذ الإجراءات التصحيحية اللازمة لمعالجة الملاحظات الواردة، خاصة فيما يتعلق بتحسين التحصيل، وتسوية النزاعات، وتعظيم استغلال الأصول، ومراجعة المعالجات المحاسبية بما يتوافق مع المعايير المنظمة.
وتعكس الملاحظات الواردة في التقرير أهمية تعزيز الرقابة الداخلية وإدارة المخاطر داخل الشركات العقارية، خاصة مع ارتفاع حجم الأصول والمشروعات التي تتطلب إدارة فعالة لضمان تحقيق العوائد المستهدفة والحفاظ على حقوق المساهمين.